کد خبر: ۲۰۵۲
تاریخ انتشار: ۲۹ خرداد ۱۳۹۶
صفحه اول >> صفحه نخست >> عمومی
مصاحبه اختصاصی با قائم مقام سازمان امور مالیاتی کشور
...در راستای رعایت عدالت مالیاتی نباید بین تولید مسکن و سایر فعالیتهای تولیدی از نظر پرداخت مالیات فرقی وجود داشته باشد، در صورتی که در سایر فعالیتهای تولیدی، مشکلات تولید و گرفتاریهای بیشتری وجود دارد و بخش تولید مسکن مشکلاتش به مراتب کمتر از سایر بخشها بوده و سود بالاتری را نیز کسب می نمایند. بنابراین در راستای عدالت اجتماعی در پرداخت مالیات بردرآمد اشخاص، بخش مسکن هم بایستی مانند سایر فعالیتهای بخش تولیدی دیده شود...

وب سایت اطلاع رسانی هیئت دولت : صدور تصویب نامه شماره 31470/ت 52966 هـ مورخ 20 /03 /1396 موضوع آیین نامه اجرای ماده (77) قانون مالیاتهای مستقیم در خصوص نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی از ساخت و فروش ساختمان نوساز بازخوردهای متفاوتی را در سطح جامعه و رسانه ها به دنبال داشته است. لذا به منظور افزایش آگاهی عمومی بر آن شدیم تا با کنکاش در زوایای مختلف این تصویب نامه هیئت وزیران ، به وظیفه خطیر اطلاع رسانی خود عمل نماییم . در این راستا سایت اطلاع رسانی هیئت دولت مصاحبه اختصاصی را با جناب آقای پناهی قائم مقام سازمان امور مالیاتی کشور بعمل آورده که امیدواریم مورد استقبال مخاطبان گرامی قرار گیرد.

لازم به ذکر است این سایت از ارسال نظرات مخاطبان که حول محورهای مذکور مطرح می‌شود استقبال نموده و آنها را مورد بررسی قرار خواهد داد.


بررسی کارشناسی مصوبه اخیر دولت در خصوص نحوه محاسبه و اخذ مالیات از ساخت و فروش ساختمان های نوسازضمن تشکر از اینکه این فرصت را در اختیار قرارداده اید با توجه به بازتاب مصوبه اخیر هیئت دولت در سطح جامعه در خصوص مالیات بر درآمد ساخت و فروش ساختمان های نوسازخواهشمند است توضیحات لازم را ارائه فرمایید.

آقای پناهی : به منظور آگاهی آحاد جامعه اجازه بدهید اول قانون قبل را توضیح بدهم و سپس قانون جدید و درادامه تفاوت آنها را بگویم.

ماده (77) قانون مالیات های مستقیم، ماده‌ای است که تکلیف نحوه محاسبه و اخذ مالیات از ساخت و فروش،را تعیین می‌کند ماده (77) قبل از اصلاحیه 31 /4 /1394 نحوه محاسبه مالیات را اینطور تعریف می‌کرد: هرکسی که واحدهای نوسازی را که ساخته و بخواهد بفروشد به شرطی که دو سال از تاریخ پایان کار آن نگذشته باشد مشمول یک مالیات نقل و انتقال پنج درصد(5 %) ارزش معاملاتی موضوع ماده (59) قانون مالیات های مستقیم است و یک مالیات ده درصد(10 %) مقطوع به مأخذ ارزش معاملاتی اعیانی واحد مورد انتقال، وقتی که حرف از ارزش معاملاتی می زنیم اصولاً ارزش معاملاتی در وضعیت فعلی است که با قیمت روز بازار خیلی اختلاف دارد.

اگر چه در قانون اصلاحی جدید ارزش معاملاتی در سال اول معادل (2 %) دو درصد میانگین قیمت های روز منطقه تعیین شده واین شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش خواهد یافت تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد. به این صورت که مثلاً اگر ارزش معاملاتی واحد متر مربعی ده میلیون تومان در نقاط خوب تهران در نظر بگیریم طبق ارزش معاملاتی حد اکثر عرصه و عیان آن را با هم جمع کنیم دویست هزار تومان نمی شود این تفاوت را هم بدانید که در بعضی مناطق به یک صدم می‌رسد و بعضی مناطق به یک صدوپنجاهم می‌رسد این اختلاف در پایین شهر کمتر و در بالای شهر بیشتر است.

در اینجا لازم می دانم نکاتی را برای اطلاع مردم ارائه دهم زمانی که اصلاحیه قانون مالیات مستقیم به مجلس داده می‌شد کارشناسانی که از بخش‌های مختلفی در دولت وقت جمع بودند ، بررسی کردند و به این نتیجه رسیدند که در راستای رعایت عدالت مالیاتی نباید بین تولید مسکن و سایر فعالیتهای تولیدی از نظر پرداخت مالیات فرقی وجود داشته باشد، در صورتی که در سایر فعالیت های تولیدی، مشکلات تولید و گرفتاری های بیشتری دارند و بخش تولید مسکن مشکلاتش به مراتب کمتر از سایر بخش ها بوده و سود بالاتری را نیز کسب می نمایند. بنابراین در راستای عدالت اجتماعی به این نتیجه رسیدندکه در پرداخت مالیات بردرآمد اشخاص، بخش مسکن هم مانند سایر فعالیت های بخش تولید یکسان دیده شوند و همچنان که ما در بخش تولید، تولیدکنندگان را مشمول مالیات می‌دانیم و امتیازاتی هم به آنان میدهیم بخش تولید مسکن را هم مشمول پرداخت مالیات بدانیم البته در آن موقع که حدود سال 1390 بود موضوع رکود بخش مسکن زیاد خودش را نشان نداده بود و لایحه نیز در سال 1390 تقدیم مجلس شد.ضمن اینکه در لایحه در بخش مسکن موارد دیگری از جمله مالیات بر عایدی سرمایه که بیشتر در رابطه مسکن بود وجود داشت که در بررسی مجلس حذف شد. یکی از موارد مسکن نیز این بود از سوداگری مسکن جلوگیری کند یعنی اگر کسی در سال بیش از دو واحد خرید و فروش کرد بعنوان شغل محسوب ‌شود (یعنی نوعی کسب و کار محسوب می‌شود) پس ایشان هم باید برای کسب کارش مالیات پرداخت کند . این قسمت که مکمل ساخت و فروش بود نیز در جریان بررسی حذف شد. قرار بود در کنار اخذ مالیات از تولید کنندگان ساختمان‌های نوساز، از خرید و فروش کنندگان ساختمان نیز مالیات کسبی گرفته شود .

اما قانون فعلی چه می گوید: این قانون می گوید درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هرنوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد خواهد بود و ساخت و ساز یک نوع کسب و کار تلقی کرده و با آن مثل یک کسب و کار برخورد شده است، مالیات شخص حقیقی مطابق کسب و کار فصل شخص حقیقی و اگر شخص حقوقی است مطابق کسب و کار فصل شخص حقوقی با آن رفتار خواهد شد. براساس آیین نامه مذکور ، نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی که به ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند با دیگر فعالان اقتصادی همسان سازی شده و بین 15 تا 25 درصد تعیین شده است که این نرخ مطابق نرخ ماده (131) و ماده (105) قانون مالیات های مستقیم می باشد. البته این نرخ در مورد اشخاص حقوقی مختلف متفاوت است ، اگر تعاونی است یک نرخ دارد و اگر بورسی است یک نرخ دارد و اگر شرکت غیر بورسی است یک نرخ دارد (شرکت غیر بورسی 25 درصد است شرکت بورسی 5 /22 در صد است تعاونی ها 75 /18درصد)

بطور خلاصه بخش تولید ساختمان بر اساس ماده (77) بعنوان یک کسب و کارتلقی شد، پس بر مبنای قانون جدید، زمانی که قصد فروش ساختمان را دارید باید یک مالیات نقل و انتقال براساس ماده (59) بر مبنای ارزش معاملاتی بپردازید که قبلاً هم این مالیات ارزش معاملاتی بود که هیچ تغییری نکرده است و10 درصد ارزش عرصه واعیان را علی‌الحساب پرداخت کند البته قبلا 10 درصد ارزش اعیان قطعی پرداخت می شد ولی الان علی‌الحساب. 10 درصد ارزش عرصه و اعیان پرداخت می‌شود بعد در انتهای سال کل فروش باهم جمع وپس ازکسر قیمت تمام شده و تعیین میزان سود یا زیان به سازمان اظهارنامه مالیاتی ارائه می‌کند و در صورت داشتن سود بعد از محاسبه مالیات مبالغی که بعنوان علی‌الحساب پرداخت شده را از میزان مالیات محاسبه شده کسر و مابه‌التفاوت آن را بعنوان مالیات قطعی پرداخت می نماید.در صورتی که زیان داشته باشد کل مالیات علی الحساب باید به مودی مسترد گردد.

- یک نکته ای که بین قانون فعلی و قبلی بود این است که برای وصول مالیات در قانون قبل تمام جغرافیای کشور تحت پوشش ماده (77) بود ، ولی در قانون فعلی فقط شهرهای بیشتر از 100 هزار نفر به بالا مشمول این قانون می شوند و شهرهای زیر 100 هزار نفر به پایین فعلاً بخاطر اینکه این شهرها توسعه پیدا کنند از پرداخت مالیات بر ساخت و فروش معاف شدند.

- نکته دیگری که در این قانون وجود دارد اینکه اگر شخص حقیقی واحدی می سازد اگر ظرف سه سال از تاریخ پایان کار آنرا به فروش نرساند مشمول مالیات نمی‌شود، چرا این تصمیم را گرفتند: فلسفه این تصمیم این است که شخص حقیقی اصولا اگر برای خودش می‌سازد در داخل آن سکنی می‌گزیند و شاید بیش از ده سال هم بنشیند، حتی بعد از ده سال هم اگر آنرا بفروشد مشمول مالیات ساخت و فروش نمی شود. ولی اگر زمان سه سال در قانون ذکر نمی شد واحد نوساز در اولین نقل و انتقال بعد از سال ها مشمول مالیات می‌شد و باید مالیات پرداخت می‌کرد. پس بنابراین مصرف کنندگان را خارج از این مالیات قرار دادند حالا چرا سه سال این قانون را گذاشتند؟ گفتند که اصولا اگر شخص حقیقی باشد خودش بخواهد چند واحد بیشتر بسازد غیر از مصرفش نمی‌تواند بیشتر از سه سال آنرا نگه دارد مثال اگر سال شروع ساخت را 1 /1 /1396در نظر بگیریم 12تا 18 ماه طول می‌کشد تا ساختمان سازی به پایان برسد نهایتا باید پایان کار بگیرد و بعد از18ماه باید سه سال بگذرد ، حدود چهار سال و نیم نمی‌تواند بیشتر از این سرمایه‌اش را به خاطر نپرداختن مالیات نگهدارد و سرمایه‌اش را بخواباند و صرفه اقتصادی نخواهد داشت. یعنی اگر کارش ساخت و فروش باشد اصولاً قبل از سه سال بعد از پایان کار می فروشد و اگر نباشد هم که می شود مصرف کننده و این مالیات هم به آن تعلق نمی‌گیرد.

اما با توجه به ابلاغ اصلاحیه قانون در سال 1394 و وجود حساسیت‌هایی که برای دولت وجود داشت و اینکه بر اساس این قانون دولت موظف بود که از 1 /1 /1395 به بعد اشخاصی که در این رشته درآمد دارند را مالیات از آنان اخذ نمایند، دولت با توجه به اختیارات قانونی که در تدوین آیین نامه داشت براساس مسائلی که امروزه مطرح می‌شود و دغدغه‌های انبوه سازان است، دولت در تدوین آیین نامه اجرایی ماده (77)، 4 یا 5 مورد امتیاز خوب برای آنها لحاظ کردند: اولاً گفتند که پروانه هایی که از 1 /1 /1395 به بعد صادر شده مشمول این قانون می باشد. یعنی تمام ساخت و سازهایی که برای قبل ازسال 1395 می باشد فقط مالیات نقل و انتقال به میزان 5 % ارزش معاملاتی مثل سایر املاک مورد انتقال پرداخت نمایند و مالیات ساخت و فروش پرداخت نکنند به عبارتی تمام واحدهایی که پروانه ساخت آنها مربوط به قبل از سال 1395 می باشد حتی در سالهای بعد نیز تکمیل و به فروش برسند مشمول مالیات ساخت و فروش نخواهد بود.

- نکته بعدی اینکه در این مصوبه دولت با علم و برای رفع دغدغه آمد با توجه به اینکه بیش از پنجاه درصد هزینه اولیه ساخت خرید زمین است. زمین را به هر قیمتی که خریدی در هزینه ها درج کند اما زمانی که کار ساخت تمام شد و پروانه پایان‌کار گرفت و خواست ساختمان را بفروش برساند ببینید ارزش زمین چقدر تغییرکرده است اگر ارزش قیمت روز زمین افزایش یافته آن را در قیمت تمام شده ساخت منظور کند یعنی به عبارتی از سود کم کند و با این کار اثر تورمی زمین را خنثی کردند و سود ناشی از اثر تورم زمین را هم به خود سازنده بازگرداندند، پس به عبارت دیگر در این موضوع ما فقط از ارزش ساخت که روی عرصه(زمین) احداث می‌شود مالیات اخذ می‌کنیم و از زمین و از ارزش افزوده که برای زمین ایجاد شده چه در قبل از ساخت و چه در طی دوره ساخت دیگر مالیات گرفته نمی شود .

- نکته بعدی در ساخت و فروش استفاده از سرمایه در گردش است به این صورت که اگر کسی بخواهد در پروژه سرمایه گذاری کند و دو سال این سرمایه بماند به استناد ماده (138) ، گفته به اندازه آورده نقدی برای تأمین مالی پروژه به میزان نرخ سود عقود مشارکتی از پرداخت مالیات بردرآمد معاف می‌شوند ، بنابراین در این آئین‌نامه امتیازهای داده شده، یکی بحث زمین بود یکی بحث پروانه ساخت بود که از سال 95 به بعد است و نکته بعدی اجازه استفاده از ماده (138) قانون مالیات های مستقیم بود. نکته بعدی که به آن اشاره شد این است که تمام واحدهایی که ساخته شده یا در دست ساخت می‌باشد و پروانه اش برای قبل از سال 1395 بوده کلاً از پرداخت مالیات ساخت خارج شدند و با آنها مثل یک نقل و انتقال عادی برخورد می‌شود.

 بررسی کارشناسی مصوبه اخیر دولت در خصوص نحوه محاسبه و اخذ مالیات از ساخت و فروش ساختمان های نوساز

سوال: معمولا بساز و بفروش ها دفتر حساب مشخصی ندارند نحوه محاسبه مالیات اینگونه سازندگان چگونه خواهد بود؟

آقای پناهی: اشخاصی که اشتغال به ساخت و فروش دارند اصولا اول باید پروانه ساختمان اخذ نمایند و بعد شروع به ساخت کنند در این ارتباط اطلاعات پروانه ها ساخت ساختمان از شهرداری برای نظام مالیاتی ارسال می شود بنابراین اشخاص برای بیش از میزان مصرف خود اقدام به ساخت می نمایند برای آنها تشکیل پرونده داده می‌شود ضمن اینکه اشخاص باید از نظام مالیاتی برای فروش واحدها گواهی نقل و انتقال ملک دریافت کنند بنابراین با توجه به تعداد واحدهای فروش در سال امکان شناسایی آنها وجود دارد. چرا که نظام مالیاتی از یک سیستم یکپارچه نقل و انتقال استفاده می‌کند و امکان تجمیع اطلاعات آنها وجود دارد ضمن اینکه اگر این اشخاص اظهارنامه مالیاتی تسلیم نکنند و همچنین اگر کسانی که اسناد و مدارک و دفاتر ارائه ندهند قانون اجازه تعیین مالیات به روشهایی غیر ازرسیدگی به دفاتر را داده است و مشمول جرائم مقرر قانون که غیر قابل بخشودگی است خواهد شد و مالیات محاسبه و وصول خواهد شد.

سوال: ایرادی که از مصوبه دولت گرفته می‌شود با توجه به رکودی که در بخش مسکن است مربوط به مقطع زمانی است که این کار صورت گرفته است ؟

آقای پناهی : دولت یک تکلیف قانونی دارد که نمی تواند از آن عدول کند تکلیف دولت این بود که قانونی که مصوب شده برای این قانون آیین نامه پیش بینی شده است، که باید آن را تنظیم و تصویب نمود تا تکلیف مودیان و مأمورین مالیاتی مشخص گردد به نظر من دولت در تدوین و تصویب آیین‌نامه‌اش تأخیر نیز داشته، بنابراین یک الزام قانونی بود که باید این کار را انجام می داد، دولت نمی تواند به هر دلیلی قانون را اجرا نکند و رییس جمهور هم بارها گفته‌اند که همه باید از قانون تبعیت کنند. ضمن اینکه با این امتیازهایی که در آیین نامه در نظر گرفته شده است مالیات ساخت و ساز به سال 1397 و 1398 انتقال داده شد و عملاً دولت با صدور این مصوبه کاری کرد که اثر درآمدی آن به سال های 1398و بعد منتقل شد. یعنی حداقل با این مصوبه دولت این وصول مالیات را سه سال عقب‌تر برده است. پس نتیجه می گیریم که برای تهیه آیین نامه ماده مذکور الزام قانونی بوده است و دولت نمی تواند این کار را انجام ندهد مگر اینکه بخواهد قانون اصلاح شود که آن هم باید از طریق سیر مراحل قانونی این موضوع به تصویب مجلس برسد.

سوال: بخش خصوصی و کسانی که دستی بر این کار دارند نظرشان این است که مالیات این بخش با تصویب آیین نامه دولت رقمی حدود 40 برابر شده است؟

آقای پناهی : با توجه به اینکه مالیات این بخش بر اساس سود و زیان تعیین خواهد شد بعضی ها گفته اند این مالیات 40 برابر قبل خواهد بود را قبول ندارم، چنانچه شخص درآمد و سود نداشته باشد طبیعی است که به موجب قانون مالیات صفر خواهد بود در صورتی که در قانون قبل ملاک سود و زیان نبود و مالیات بصورت مقطوع اخذ می گردید تا زمانی سازندگان اظهارنامه مالیاتی ناشی از سود و زیان با توجه شرایط اقتصادی زمان ساخت را ارائه ننمایند و محاسبه مالیات صورت نگیرد در مورد میزان افزایشی آن نمی توان اظهار نظر صریح کرد.

باتشکر از جناب عالی که این فرصت را در اختیار ما قرار دادید.

 
نظرات بینندگان
نام:
ایمیل:
* نظر:
نظرسنجی
اگر قرار به ایجاد اصلاحاتی در قانون انتخابات باشد، به نظر شما کدامیک از موارد زیر اولویت بالاتری دارند؟
• امکان انتخاب لیست ها در کنار امکان انتخاب افراد
• استانی شدن حوزه های انتخابات مجلس شورای اسلامی
• شفافیت مالی تبلیغات نامزدها و احزاب
• ارائۀ راهکاری قانونی به منظور تغییر ماهیت تبلیغات فعلی
• روشن شدن مرز نظارت و اجرا در کلیه مراحل انتخابات