آییننامه اجرایی ماده (77) اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم – مصوب 1394-

خلاصه پیشنهاد و دلایل توجیهی:
الف- در ماده (77) اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم – مصوب 1394- آمده است:
"ماده۷۷ـ درآمد اشخاص حقيقي و حقوقي ناشي از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات ماليات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم اين قانون خواهد بود.
تبصره۱ـ اولين نقل و انتقال ساختمان‌هاي مذكور علاوه بر ماليات نقل و انتقال قطعي موضوع ماده (۵۹) اين قانون مشمول ماليات علي‌الحساب به نرخ ده‌درصد(۱۰%) به مأخذ ارزش معاملاتي ملك مورد انتقال است. ماليات قطعي مؤديان موضوع اين ماده پس از رسيدگي طبق مقررات مربوط تعيين مي‌شود.
تبصره۲ـ شمول مقررات اين ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقيقي منوط به آن است كه بيش از سه سال از تاريخ صدور گواهي پايان كار آن نگذشته باشد.
تبصره۳ـ شهرداري‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنين در هنگام صدور پايان كار مراتب را به منظور تشكيل پرونده مالياتي به اداره امور مالياتي ذي‌ربط به ترتيبي كه توسط سازمان امور مالياتي كشور تعيين مي‌‌گردد، گزارش كنند.
تبصره۴ـ شهرهاي زير يكصدهزارنفر جمعيت از حكم مفاد اين ماده مستثني است.
تبصره۵ ـ آيين‌نامه اجرائي اين ماده درمورد نحوه تعيين درآمد مشمول ماليات و چگونگي تسويه علي‌الحساب مالياتي با پيشنهاد وزارت امور اقتصادي و دارايي ظرف مدت سه ماه پس از تصويب اين قانون به‌تصويب هيأت وزيران مي‌رسد."
ب- براین اساس وزارت امور اقتصادی و دارایی پس از برگزاری جلسات متعدد کارشناسی و بهرهگیری از نظرات متخصصین و صاحب نظران امر و با اخذ نظر نمایندگان وزارت راه و شهرسازی و همچنین انبوهسازان و سایر تشکلهای مربوط متن مندرج در جدول ذیل را تهیه نموده است.
متن پیشنهادی
ماده 1- در این آیین‌نامه اصطلاحات در معانی مشروح زیر به کار می‌روند:
الف- قانون: قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال 1366 و اصلاحیه‌های بعدی آن.
ب- ساخت و فروش: احداث هرگونه اعیان در عرصه و یا ایجاد اعیان جدید  بر روی بنای قبلی و فروش آن، اعم از ساخته شده و نا تمام.
ج- اقامتگاه قانونی: نسبت به اشخاص حقوقی تابع قانون تجارت و در مورد اشخاص حقیقی تابع قانون مدنی می‌باشد.
ماده 2- درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیان) حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهد بود.
ماده 3- نقل و انتقال ساختمان‌های در حال ساخت و ناتمام، علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (59) قانون، با توجه به میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله، مشمول مالیات صدر ماده (77) و مالیات علی الحساب موضوع تبصره یک آن می باشد. این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده (77) قانون و تبصره یک آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمان‌های مذکور پس از پایان کار آن با رعایت مقررات مربوط نخواهد بود.
ماده 4- اشخاص حقیقی و حقوقی که به امر ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند مکلفند به انجام تکالیف مقرر در قانون می باشند.
ماده 5- ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آنها بعد از اجرایی شدن قانون (1/1/1395) و به بعد صادره می شود، مشمول مقررات موضوع ماده (77) اصلاحی قانون و تبصره‌های آن می‌باشند.
تبصره 1- اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان آنها گذشته باشد، صرفاً مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده (59) قانون خواهد بود.
تبصره 2- ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آنها تا پایان سال 1394 صادر شده یا می‌شود مشمول مقررات مواد (59) و (77) قانون قبل از اصلاحیه مورخ 31/4/1394 می باشد.
ماده 6- درآمد مشمول مالیات عملکرد اشخاص بابت ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیان) با رعایت مقررات فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعیین و مالیات متعلق مطالبه و وصول می شود.
تبصره 1- در صورتی که مودی در اظهارنامه مالیاتی عملکرد قبل از نقل و انتقال ملک، درآمدی نسبت به ساخت و فروش و یا پیش فروش ملک ابراز نموده باشد و یا در زمان رسیدگی اداره امور مالیاتی براساس اسناد و مدارک مثبته مشخص شود که درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک در سال مورد رسیدگی محقق شده است، مالیات برابر مقررات قانونی مربوط مطالبه و وصول خواهد شد.
تبصره 2- زیان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان در مورد اشخاص حقیقی که در اجرای مقررات تبصره (2) ماده (77) قانون مشمول مالیات نشده باشند، قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آنها نخواهد بود. این حکم در مورد آن قسمت از فعالیت اشخاص در شهرهای با جمعیت کمتر از یکصد هزار نفر جمعیت برای سال مورد رسیدگی و سنوات بعد آن نیز جاری است.
تبصره 3- درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است. در این صورت حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده (59) قانون نخواهد بود. در صورت عدم شمول مالیات ساخت و فروش در مورد اشخاص حقیقی، انتقال حق واگذاری محل، مشمول مالیات موضوع ماده (59) خواهد بود.
ماده 7- اداره امور مالیاتی مکلف است، پس از دریافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملک از دفتر اسناد رسمی، نسبت به محاسبه و وصول مالیات علی الحساب ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) قانون و سایر مالیات های مندرج در ماده (187) قانون به استثنای مالیات قطعی نشده ساخت و فروش موضوع این آیین نامه، نسبت به صدور گواهی موضوع ماده (187) قانون با رعایت مقررات مربوط اقدام نماید. همچنین اطلاعات واحد یا واحدهای مورد انتقال را با ذکر مبلغ مالیات علی الحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره یک ماده (77) قانون به اداره مالیاتی اقامتگاه قانونی مودی ارسال نماید. مفاد این ماده در خصوص ساختمان های در حال ساخت و ناتمام نیز جاری می باشد.
تبصره: در مواردی که درآمد مشمول مالیات و مالیات ساخت و فروش مودی قبلاً در اجرای ماده (6) این آیین نامه مورد رسیدگی واقع شده باشد حسب مورد به ترتیب زیر عمل می شود.
1- در مواردی که مالیات ساخت و فروش از مودی مطالبه و مودی نسبت به پرداخت آن اقدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال ملک مورد نظر، وصول مالیات علی الحساب (10درصد) تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.
2- در مواردی که مالیات ساخت و فروش پرداخت شده قبلی بابت کل فعالیت ساخت و فروش بوده یا با توجه به مقررات، مودی بابت کل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد، در زمان نقل و انتقال وصول مالیات علی الحساب (10 درصد) موضوعیت نخواهد داشت.
ماده 8- نقل و انتقال قطعی املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع نیز انجام شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط مشمول مالیات است مشمول مقررات این آیین نامه می باشد.
ماده 9- مالیات علی الحساب پرداختی ساخت و فروش املاک پس از قطعی شدن مالیات، به حساب پرداختی مودی منظور و مابه التفاوت با رعایت مقررات، حسب مورد مطالبه و یا استرداد می شود.
ماده 10- مشارکت در ساخت و فروش، در صورت رعایت مواد (47) و (48) قانون ثبت اسناد و املاک قابل قبول است. در این صورت درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکت نامه میباشد.
تبصره 1- در مورد اسناد مشاعی هر یک از اشخاص به نسبت سهم، مالک شناخته می شود.
تبصره 2- تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذکور در شرکت نامه، نقل و انتقال تلقی نمیشود. ماده 11- ارزش عرصه هایی که به موجب ارث، هبه، معاملات محاباتی یا بلاعوض به مالکیت اشخاص درآمده باشد براساس ارزشی که مأخذ محاسبه ارزیابی یا محاسبه مالیات قطعی موارد فوق توسط اداره امورمالیاتی گردیده و یا ارزش روز تعیین شده (درسال اخذ پروانه ساخت) در اجرای مقررات ماده (64) قانون (قبل از اعمال ضرایب مربوط) به نسبت قدرالسهم درآمد مشخصه یا شناسایی شده بابت ساختمان مربوط (هر کدام بیشتر باشد) از درآمد مشمول مالیاتی که از طریق رسیدگی به دفاتر و اسناد و مدارک حسب مورد تعیین میگردد، قابل کسر می باشد.
ماده 12- شهرهای با جمعیت یکصد هزار نفر و بالاتر در زمان صدور پروانه ساخت، براساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین نامه است.